作为自然资源部低效用地再开发试点，花都区近期重点推进21个村镇工业集聚区项目，全力推动低效工业用地焕新升级。其中，市交通规划研究院有限公司（以下简称“市交研院”）受广州市花都区合成经联社委托，从规划编制、土地要素落地到招商推进，为花都区狮岭镇合成村32亩村镇工业集聚区提供全流程改造服务，深挖花都全域村镇工业集聚区改造升级潜力股，助力多点盘活花都全域产业土地要素资源，带动区域经济焕发出勃勃生机。

　　一、政策先行：多级联动助力村镇工业集聚区焕新升级

　　近年来，广州围绕旧厂房改造、村镇工业集聚区整治提升、低效用地再开发等重点工作，出台多项配套政策文件和相关的规划研究，为存量低效工业提供强有力支撑。从2015年允许符合条件的工业园独立改造，到2022年试点项目容积率下限提至3.0、配套比例放宽至30%。花都区于2024年制定相关政策，明确集体土地直接确权条件，多层级政策体系不断迭代完善，为村镇工业集聚区改造扫清障碍、释放红利。

　　花都区狮岭镇合成村村镇工业集聚区改造项目依托“市-区-镇-村”多级联动机制，遵循市、区政策框架并响应村镇发展诉求。项目组落实《沙巴体育APP关于印发支持花都区以村镇工业集聚区改造为抓手推进低效用地再开发的实施意见（试行）的通知》的试点要求，着力推动低效用地项目库的图斑补录工作，以期满足试点项目遴选的面积准入条件，从而达到集体土地直接确认建设用地使用权的必备要求；另一方面，精准衔接花都区村镇工业集聚区改造项目改造方案、模式及流程指引要求，编制项目规划调整方案、改造实施方案和集体土地直接确权组卷材料，打通土地要素保障“最后一公里”，推动低效工业用地焕新升级。

图 村镇工业集聚区相关政策摘选

　　二、科学布局：精细规划引导土地高效利用

　　该项目位于密集建成区，周边权属数量多达数10宗，宗地重叠交错、涉及利益众多，如何平衡各方诉求，推动片区各功能板块有序落地至关重要。

　　在控规调整过程中，项目组以区域视角统筹梳理片区权属信息，在完善项目土地利用规划和产业区块优化的同时，厘清权属边界、修正相关用地，同时结合项目落地的交通疏导情况，在地块东侧预控10m非定位道路通道，不影响项目整体建设容量的前提下，保障片区消防安全、区域交通微循环。

图 现状权属情况示意及项目土地利用规划图

　　在实施方案编制过程中，从村集体改造意愿和方式出发，按照低效用地项目库进出库要求完善图斑信息，梳理项目土地整备路径，成功推动集体土地直接确认建设用地使用权，高效完成项目土地使用手续。通过模拟项目实施建设方案，最大限度减少对周边现有建设影响，同时加强周边服务配套的衔接，形成功能完备、定位清晰、土地利用高效的时尚智造产业区，并结合九大专项评估，全面保障项目的可行性和可持续性，为后续开发奠定坚实基础。

图 项目改造总平面和效果意向

　　三、全程跟踪：专业赋能加速项目平稳落地

　　针对项目“专业跨度大、审批手续繁杂”的问题，市交研院在推进项目前期，就根据规划调整、实施方案、土地办证等方面制定全流程实施路径，并细化每一步中涉及的审批部门及村集体需配合的事项，通过简明易懂的图示展现时间轴线图，并结合政策变化与实际诉求实时迭代更新相关流程图，形成可复制、可推广的村镇工业集聚区实操抓手。

　　截至2025年12月底，合成村村镇工业集聚区改造项目已顺利完成规划调整与实施方案编制，集体土地直接确权手续全部办结。后续计划以村集体为开发主体，导入国内具有实力的开发运营合作单位，有效提高合成区域片区经济和产业竞争力，全流程服务有效疏通了项目推进中的堵点难点。

图 项目推进全流程示意

　　四、以点带面：示范引领激活全域改造动力

　　合成村项目的稳步推进，高度契合花都区村镇工业集聚区升级改造试点工作要求，有力带动狮岭镇及其他镇街的村镇工业集聚区改造，为花都区村镇工业集聚区改造提供了宝贵实践经验。与此同时，根据《花都区村镇工业集聚区整治提升专项规划》，至2030年前全区将完成超40余个村镇工业集聚区改造升级，当前市交研院积极参与花都区多个镇街的村镇工业集聚区前期摸查、改造意愿梳理的项目中，前期梳理村镇工业集聚区超10余个，摸查工业用地超5000亩。

　　随着与村集体、区镇政府、潜力企业的合作开发不断深化，将有更多村镇工业集聚区实现改造落地，形成连片优质产业载体，为区域经济提振注入持久动力。同时，在项目推进中积累的政策应用、工作模式、开发路径经验，将带动村镇工业集聚区改造向科学有效、规模可控、链条完整方向形成良性循环，吸引更多优质企业和项目落地广州，推动广州在产业领域实现高质量发展。

　　一子带动多点盘活，为广州低效工业再开发提供了全流程坚实支撑，市交研院将继续深耕村镇工业集聚区全流程服务，不断打磨技术颗粒度，助力村镇工业集聚区迈向新阶段，为实现城市高质量发展贡献更多力量。