随着城市化进程步入内涵式发展新阶段，城镇危旧房改造成为保障居住安全、提升人居品质、优化城市空间格局、推动城市可持续发展的核心民生工程。市规划和自然资源局花都区分局（下称“花都区分局”）始终坚持以人民为中心的发展思想，锚定“规划先行、分类施策、创新破题、有机更新”的工作方向，探索形成多元化危旧房改造实施路径。自开展危旧房改造工作以来，全区核发危房原址重建规划许可55宗，落地全省首宗多业主商品住房自主更新项目及全省首宗多业主连片危旧商业物业自主更新项目，以标杆实践推动了市级政策法规出台与修订，实现城市空间优化与民生福祉改善同频共振，打造出具有花都特色、可复制可推广的城市更新实践样本。

　　核心改造原则：坚守底线与精准施策并行

　　在危旧房改造工作中，花都区分局严守安全底线、公共利益底线与规划管控底线，确立“以人为本、规划引领、分类实施、创新机制”的总体原则，针对不同房屋权属、建筑类型、风险等级的危旧房，摒弃“一刀切”改造模式，以差异化策略破解改造难题，兼顾居住安全提升、历史风貌保护与城市功能完善。

　　规划创新：实现从审批管理到制度供给的职能转型

　　花都区分局主动转变职能，从传统审批管理者升级为政策创新与制度供给的推动者，为危旧房改造破除制度堵点：

　　实施弹性规划管控：在严守安全底线与公共利益的前提下，对改建、扩建、原拆原建项目给予合理指标弹性，支持通过技术优化实现建筑功能与品质提升；

　　建立公益导向面积激励机制：明确新增建筑面积优先用于补齐市政、公共服务及公共安全设施，引导改造项目平衡私益需求与公共利益，完善社区综合服务功能；

　　探索长效制度创新：持续推进土地并宗、产权置换等开发方式研究，优化确权登记政策流程，着力打通改造全链条制度瓶颈，构建常态化、长效化推进机制。

　　分类施策：构建多元化改造实施体系

　　结合房屋产权属性、建筑规模、使用功能等实际情况，花都区创新形成三类可落地、可操作的改造路径，实现危旧房改造的精准覆盖：

　　模式一：单一权属原址重建

　　对于单一产权房屋，经房屋安全鉴定机构评定为局部或整幢危房的，花都区分局在规划审批中严格执行“四不”刚性要求——不增加原有合法产权建筑面积与建筑高度、不扩大基底面积、不改变四至关系、不变更房屋使用性质。聚焦结构安全加固与建筑风貌协调，实现危房精准焕新。2021年至今，全区已核发单一产权的危房原址重建工程建设工程规划许可证46宗，高效解决单一产权房屋的结构安全隐患。

　　模式二：分类推进危旧房拆建改造

　　针对不同权属类型的拆建项目，花都区委、区政府切实履行主体责任，全面统筹危房改造各项工作，制定危房改造实成片连片施方案，建立“部门统筹、镇街主责、社区落实、党员带头”的四级联动工作体系。花都区分局分路径制定实施细则，兼顾存量盘活、民生保障与业态升级。

　　直管公房转型保障性住房：对有土地证无房产证的直管公房，以现状测绘报告作为合法权属面积、建筑高度、基底及四至关系的报建依据；项目纳入保障性住房范畴，按住宅功能先行办理报建手续，由实施主体同步完善土地用途变更流程。新增建筑面积仅限用于补齐市政基础设施、公共服务设施与公共安全设施，改造用地红线兼顾保障道路通行能力。同时，支持直管公房调整建筑功能为公共服务设施。2025年，花都区核发花东镇复兴街14-16号、花山镇两龙大街17、19号等5个保障性租赁住房项目规划许可，办理集群街1号党群服务中心项目规划核实，有效盘活存量公房资源，扩大保障性住房供给，提升老旧小区的公共服务管理质量。

集群街1号

　　多业主商品住房自主更新：遵循“谁受益、谁出资”原则，由业主作为改造主体，实施“原拆原建、不增加户数”的成套化改造。新增面积重点用于完善公共服务配套、优化垂直交通系统，地上计容建筑规模增量原则上不超过30%，切实提升商品住房居住品质。2025年1月，全省首宗多业主商品住房集群街2号自主更新项目完成竣工验收及不动产登记，成功交房，为同类项目提供了实践范本。

　　多业主商业物业业态升级：花都区分局坚持“原拆原建、用途不变、基底及四至基本维持”的改造要求，在保留历史建筑元素的基础上推动商业空间提质。作为广东省首宗多业主连片危旧商业物业自主更新典范，新华坊项目保留青砖外墙、红瓦等历史肌理，实现“修旧如初”；同步引入钉金绣非遗体验馆、大师工坊等业态，通过增设屋顶花园、串联商业动线，破解原建筑二层空间利用率低的痛点，实现历史传承与商业焕新双赢。

新华坊

　　模式三：跨宗地成片连片自主更新

　　以“完整街区”理念为统领，突破单幢改造局限，对城镇多幢危旧房在原权属用地范围内统一规划、整体报建。改造过程严格落实“不增加户数、不改变原建筑用途”要求，明确改造范围、实施内容、产权分配方案等核心事项，经区政府审批同意后，依法办理建设工程规划许可、规划核实、确权登记等全流程手续。目前，福宁路15-17号、车辆厂自主更新等项目正按该模式稳步推进，通过增加停车泊位及居民活动空间系统补齐片区公共设施短板，推动城市更新向纵深发展。

　　示范突破：标杆项目的立法与实践价值

　　集群街2号多业主商品住房自主更新项目于2025年1月顺利验收交房，作为花都区危旧房改造的破冰项目，其先行先试经验形成了多重示范效应：

　　一是助推地方政策出台：项目实践成果直接推动《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》落地，为全市危旧房改造提供了明确的政策执行依据；

　　二是支撑法规修订完善：项目改造经验为《广州市国土空间规划条例》修订提供实践支撑，2025年12月1日实施的该条例第五十六条，明确“为改善民生、增加公益设施或公共空间，可适当增加建筑面积”，并允许建筑间距、退距、密度等指标采取不低于现状的技术管控措施，为改造工作筑牢法律保障；

　　三是打造创新实践样本：验证了“业主自主、政府引导、国企实施”模式的可行性，实现居住条件改善、业主资产增值与城市有机更新的多重目标，为后续同类项目提供全流程操作参考。

集群街2号

　　总结与展望

　　花都区危旧房改造工作始终紧扣民生需求与城市发展双重目标，以创新规划破解改造难题，以分类施策实现精准更新，既解决了当下居住安全突出问题，又为城市高质量发展预留空间。未来，花都区将持续深化规划改革创新，完善政策支持体系，推动更多危旧房改造项目落地见效，不断提升城市品质与居民获得感，奋力书写老城市新活力的花都篇章，践行“城市让生活更美好”的发展愿景。