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为深入推进工商业用地要素市场化配置改革，近期，我局印发《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》（下称"《指导意见》"），在"探索工商业使用权续期"方面立足城市产业发展实际，构建起全流程、分类别的工商业用地续期管理体系。为提高《指导意见》的操作性，我局近日印发《广州市工商业用地使用权续期管理试点方案》（下称"《续期试点方案》"）作为配套文件，围绕"谁来申请""如何申请""如何审核""续费标准""办理流程"等核心内容作了进一步细化明确。

一、分类申请更灵活，精准适配企业多元需求

结合工商业用地使用周期与企业经营实际，划分三类申请情形，兼顾不同情形的续期需求，让申请办理更具灵活性与针对性。

一是到期申请，土地使用者可在土地使用年限届满前1年提出申请，契合常规用地续期需求；二是提前申请，允许土地使用者在土地使用年限过半且距届满前1年以上提前申办，助力企业提前规划长远发展，稳定经营预期；三是逾期申请，针对方案实施前已届满或即将届满的用地，给予两年申请缓冲期，妥善化解历史遗留问题。

同时，《续期试点方案》清晰界定续期申请主体，区分已办证、未办证及主体变更等不同情形，明确共有产权、分割登记项目的申请方式。

【政策原文】《广州市工商业用地使用权续期管理试点方案》第一条：续期申请分类与主体。（一）申请分类。1.到期申请：指土地使用者在土地使用年限届满前1年提出续期申请。2.提前申请：指土地使用者在土地使用年限过半且距届满前1年以上提前申请续期。3.逾期申请：在本方案实施前土地使用年限已届满，或本方案实施时将于一年内届满的，土地使用者可在本方案实施之日起两年内申请续期。

（二）申请主体。1.建筑物已核发不动产权证的，由现势证载权利人申请续期。同一宗地上的建筑物已分割登记至不同权属人名下的，可推选代表统一申请、一并办理；也可分别申请、分开办理，首个权利人提交续期申请时，同时告知其他权利人办理续期手续。同一不动产权证上登记多个权利人的，由共有权利人共同申请。2.建筑物未核发不动产权证的，由建筑物所在用地的土地出让合同或变更协议受让方申请续期。受让方有多个的，由多个受让方共同申请。3.因企业改制、合并、分立或土地使用权转让等发生主体变更，导致续期申请人与现势证载权利人、土地出让合同或变更协议受让方不一致的，需先办理不动产权属变更登记或土地出让合同调整事项，由变更后的主体申请续期。纳入市国资委市属国有企业公司制改制涉及土地使用人名称变更企业清单的，申办续期时同步办理主体变更事项。

二、审核标准更明晰，严守合规高效利用底线

《续期试点方案》秉持"依法合规、规划引领、产业适配、集约高效"原则，建立"初步审核+分类审核"机制，既严把续期准入关，又保障符合条件的用地应续尽续。

初步审核聚焦规划符合性、产业合规性、合同履约性、用地规范性，全面核查土地闲置、违法建设、欠缴出让金、产业违约等问题，从源头杜绝不符合要求的用地续期，严守土地利用监管底线。分类审核则精准区分申请情形，对到期、逾期申请，符合条件原则上均予以续期，最大限度保障企业合法权益；对提前申请，结合项目增资扩产、低效用地再开发等情况开展综合评估，兼顾产业发展需求与土地集约利用要求，实现续期管理与产业高质量发展同频共振。

【政策原文】《广州市工商业用地使用权续期管理试点方案》第二条：续期审核标准与要求。（一）基本原则。遵循"依法合规、规划引领、产业适配、集约高效"原则，重点核查规划符合性、产业适配性、合同履约情况及集约用地水平。（二）审核要点。1.初步审核。收到申请人提交的续期申请后，需对项目是否存在以下情况进行核查：（1）原土地合同约定到期应当收回或未完成履约要求的；（2）用地项目已纳入重点功能片区、土地征收储备近期建设计划范围，或因公共利益需要收回的；（3）用地项目不符合现行国土空间规划用途的；（4）用地项目属于国家、省、市明确禁止类产业，或在履行产业协议过程中发生违约情形未整改到位的；（5）土地闲置超期未处置、存在违法建设未整改完毕的；（6）用地项目欠缴土地出让金（含违约金、利息）、动竣工违约金等截至申请续期前仍未缴清，或所在地块尚未按照整体规划核实（规划验收）、实测情况缴纳需补缴的土地出让金（含地下空间）的；（7）建筑物已核发不动产权证，登记的建筑面积尚未全部办理土地有偿使用手续的；（8）按低效用地再开发路径申请续期，但未提交再开发利用方案或方案未通过审核，或未承诺落实改造要求的；（9）其他法律法规规定不予续期的。2.分类审核和特别要求。（1）属到期或逾期申请续期情形的，除合同约定应当收回或未完成履约要求、已纳入近期建设计划范围、因公共利益依法需要收回、不符合国土空间规划、存在土地出让金未缴清或土地闲置等违约行为、其他法律法规不予续期的，原则上均予以续期。（2）属提前申请续期情形的，如同一宗地上的建筑物已核发不动产权证但未分割登记至不同权属人名下、申请整体续期，或建筑物未核发不动产权证申请整体续期的，需核实项目增资扩产等情况，并经属地区政府（空港委经济区管委会）组织区发改、投促、工信等部门开展综合评估，并确认不涉及不符合履约监管要求的情形；或已完成备案入库且改造方案获批复的低效用地再开发试点项目，原则上剩余年限不超过10年可提出申请（确需超出的，须属地区政府和市相关部门评估确认符合产业政策、产业布局规划及产出需求）。同一宗地上的建筑物已核发不动产权证，且已办理分割登记至不同权属人名下的项目，其中某个单元或楼层权属人申办续期的，可无需核实项目增资扩产情况、开展联合审查和综合评估。

三、制订地价年限差异化标准，精准赋能产业提质升级

针对权利人高度关注的续期年限与土地出让金计收问题，《续期试点方案》延续《指导意见》核心内容，确定差异化标准，推动土地资源向优质高效产业集聚。

在续期年限方面，结合现状产业投达产评估结果、产业类型、产业布局规划及申请人意愿综合确定，且剩余年限与续期年限之和不超过法定最高出让年限，兼顾企业长期发展与土地动态管理要求。在土地出让金计收方面，结合工业、商服产业特点，明确工业用地以基准地价为标准、商服用地以标定地价为标准，同步结合产业达标情况实行差异化计费。同时，针对地下空间、分割登记单元等情形，细化计费规则，以实现政策可覆盖多种情形。

【政策原文】《广州市工商业用地使用权续期管理试点方案》第三条：续期年限与出让金计收标准。（一）续期年限。1.除出让合同另有约定外，续期年限由有审批权的人民政府结合产业生命周期、产业布局规划、经营期限和申请人意愿等合理确定。经批准的土地使用权续期年限与剩余年期之和不得超过该用途土地出让法定最高年限。2.续期年限起始时间为原土地使用年限到期日次日。属于逾期申请的，逾期使用时间应计入续期期限内计算。

（二）土地出让金计收标准。

工业、商服用地土地使用权以弹性供应方式出让的，其续期年限出让金计收标准按照合同约定及弹性供应有关规则执行。不属于前述情形的，工业用地续期年限应缴纳的出让金以基准地价为计收标准；商服用地续期年限应缴纳的出让金以标定地价为计收标准；地下空间续期年限应缴纳的出让金以基准地价为计收标准。以上原则上不低于所在地块协议出让最低价。

1.工业项目。由属地区政府（空港委经济区管委会）对其是否达到《广州市产业用地指南》对应国民经济行业分类的土地产出率进行判定。（1）达标的续期费用按照"（续期年期÷法定最高出让年限）×同地段相应用途法定最高出让年限基准地价×用地面积×70%"缴交。此类土地，现行产业导向为鼓励类或允许类的，一次续期最长为20年；现行产业导向为限制类的，一次续期最长为10年；（2）不达标的续期费用按照"（续期年期÷法定最高出让年限）×同地段相应用途法定最高出让年限基准地价×用地面积"缴交；一次续期最长不超过5年，以租赁方式办理。

2.商服项目。由属地区政府（空港委经济区管委会）对其是否达到《广州市产业用地指南》对应国民经济行业分类的投资强度进行判定。（1）达标的续期费用按照"（续期年期÷法定最高出让年限）×相应用途法定最高出让年限标定地价（根据《城镇土地估价规程》中6.5.3标定地价系数修正法进行测算）×建筑面积×70%"缴交，一次续期最长为20年。（2）不达标的续期费用按照"（续期年期÷法定最高出让年限）×相应用途法定最高出让年限标定地价（根据《城镇土地估价规程》中6.5.3标定地价系数修正法进行测算）×建筑面积"缴交，一次续期最长为10年。

上述基准地价和标定地价为申请人申办续期手续时点对应的地价标准。

3.地下空间。工业用地续期按用地面积核算出让金，其工业仓储类地下空间无需另行计收出让金，续期年限与地上续期年限一致。地下商服用地续期，续期费用按照"（续期年期÷法定最高出让年限）×相应用途法定最高出让年限基准地价（不作基准地价系数修正，其中商业用途的基准地价为商业首层基准地价，含路线价加价）的一定比例乘以建筑面积"计收出让金，其中地下负一层的比例为10%，地下负二层的比例为5%，地下负三层及以下不计收。

4.其他情形。同一宗地上的建筑物已核发不动产权证，且已办理分割登记至不同权属人名下的项目，其中某个单元或楼层权属人申办续期的，如申请人可提供土地产出率、投资强度等资料且经属地区政府（空港委经济区管委会）审核符合对应国民经济行业分类的产业用地指南要求的，按照前述达标的续期费用标准计收出让金；无法提供相关资料或经属地区政府（空港委经济区管委会）审核不符合对应国民经济行业分类的产业用地指南要求的，按照前述不达标的续期费用标准计收出让金。

四、办理流程更高效，全流程规范审批服务

《续期试点方案》构建"事前初审—方案拟定—分级审批—结果确认"的全流程办理体系。办理土地使用权续期事项，一是由属地区人民政府组织行业主管部门对其是否达到《广州市产业用地指南》对应国民经济行业分类的土地产出率或投资强度进行判定并提供书面材料。二是由申请人向项目所在地规划和自然资源部门提交书面申请及相关材料。属地规划和自然资源部门牵头开展初审，按照符合条件、不符合条件和可通过完善相关手续达到条件等三大类型分类处理；联合多部门开展联合审查，科学拟定续期方案；按照审批权限分级报批，提升审批效率；获批后告知申请人签订出让合同、产业监管协议（或投资服务评估协议），同步明确出让金缴纳规则，支持符合条件的项目分期缴纳，缓解企业资金压力。让工商业用地续期办理有章可循、有规可依，切实提升政务服务质效。

【政策原文】《广州市工商业用地使用权续期管理试点方案》第四条：续期结果确认和出让金缴纳期限。（一）结果确认。续期申请获批准后，由市级或属地规划和自然资源部门与申请人签订土地出让合同或变更协议，属产业类项目的，还应重新签订产业监管协议（或投资服务评估协议）。（二）出让金缴纳期限。1.用地续期应缴纳的土地出让金原则上应于出让合同或变更协议签订之日起30日内一次性缴清。2.如确需分期的，由属地规划和自然资源局牵头组织区工信、投促等部门结合产业分类和集约节约用地水平进行审查，并确认是否可分期缴纳。经批准可分期缴纳的，首次缴纳比例不低于应缴出让金总额的50%，于出让合同或变更协议签订之日起30日内缴清；余款在出让合同或变更协议签订之日起12个月内缴清，分期期间按照支付第一期出让金之日中国人民银行公布执行的1年期贷款市场报价利率（LPR）计收利息，逾期缴款还应追究违约责任。3.按低效用地再开发路径申办续期的项目，属工业用途的，首次缴纳比例不低于应缴出让金的30%，于出让合同或变更协议签订之日起30日内付清，余款在签订出让合同或变更协议之日起24个月内付清，按约定缴纳余款的，余款不计利息；未按约定缴纳余款的，从首期付款之日至约定缴款期限需按照支付首期出让金之日中国人民银行公布执行的1年期贷款市场报价利率（LPR）计收分期利息，并追究违约责任。工业用途以外低效用地再开发项目，按照上述第2点规定的分期比例及缴纳要求执行。

五、续期办理流程。（一）事前初审。收到申请人提交的续期申请材料后，属地规划和自然资源部门根据本方案第二（二）项判断是否符合申请条件。如符合，则由属地规划和自然资源部门按程序组织拟定续期方案；如不符合，由属地规划和自然资源部门函告申请人不予受理其续期申请及理由；可通过完善相关手续达到申请续期条件的，属地规划和自然资源部门应书面告知申请人需完善的事项和办理路径。（二）方案拟定。属地规划和自然资源局会同区发改、投促、工信等部门开展联合审查后拟定续期方案。续期方案应对地块项目基本情况、是否符合法律法规文件规定的续期条件以及各部门联合审查意见予以说明；申请提前续期的，还应重点对地块是否符合产业发展、节约集约利用要求和开发建设情况、产业协议和出让合同履约情况等予以说明，明确是否已达到履约监管要求、是否符合产业准入等条件。续期方案完成后按程序报批。（三）分级审批。续期方案经有审批权的人民政府批准后实施，审批权在属地区政府（空港委经济区管委会）的，经属地区政府（空港委经济区管委会）批准后实施；审批权在市人民政府的，续期方案需先经属地区政府（空港委经济区管委会）同意、征求市规划和自然资源局意见后，按程序报市政府批准。（四）结果确认和协议签订。1.续期方案经批准后，属地规划和自然资源部门函告申请人签订土地出让合同或变更协议，除约定续期年限、土地出让金补缴数额及缴款要求等内容外，还应明确约定如后续国家、省出台的续期出让金计收标准与现行标准不一致、涉及补缴出让金的，申请人同意补缴。申请人按照合同约定缴纳土地出让金后续期方案生效。经批准分期缴纳的，在缴清第一期出让金后续期方案生效。签订土地出让合同或变更协议后，属地区政府（空港委经济区管委会）或相关职能部门应于2个月内与申请人重新签订产业监管协议（或投资服务评估协议）。2.续期方案未获批准的，属地规划和自然资源部门函告申请人处理结果。涉及建筑物处置的，出让合同有约定的从约定；无约定的按照法律规定执行。

五、后续处置更完善，筑牢土地管理闭环体系

对不予续期的用地，《续期试点方案》明确土地收回、权证注销、强制交回等全流程处置方式，依法依规保障土地管理秩序。同时，兼顾企业实际使用需求，对纳入近期建设计划但暂不实施、部分用途到期等特殊情形，允许以租赁方式办理临时用地，灵活衔接城市建设与企业经营。

【政策原文】《广州市工商业用地使用权续期管理试点方案》第六条：对不予续期用地的处理。（一）土地使用权收回及权证处理。土地使用权人未申请续期或申请续期方案未获批准的，土地使用年限届满后由属地规划和自然资源部门报有审批权的人民政府批准无偿收回土地使用权后，依职权在政府网站上发布土地使用权期限届满公告；不动产登记部门依据有审批权的人民政府出具办理注销登记的嘱托文件办理不动产注销登记。不动产登记部门按照规定注销权属登记后，书面通知土地使用权人，并公告作废原不动产权证书；由规划和自然资源部门催告原土地使用权人交还土地，经催告逾期拒不交还的，由规划和自然资源部门依法向人民法院申请强制收回。（二）特殊情形。到期但不予续期、但权利人有使用需求的，以下情况可以租赁方式办理临时使用土地：1.因纳入重点功能片区、土地征收储备近期建设计划而不予续期，但当年年度暂不实施征地拆迁的。2.同一项目存在多种土地用途，部分用途已到期未批准续期，其余用途使用年限尚未到期的。

经申请人申请、有权限的人民政府批准后，在不改变用地及建筑规划用途的前提下，可由申请人与规划和自然资源部门签订年度土地使用权租赁合同。租赁期限根据征地拆迁具体实施时间、其他用途使用权到期时间，并结合申请人意愿确定。属于前述第1种情形的，原则上每次租赁合同租赁期限为1年；属于前述第2种情形的，每次租赁合同租赁期限不超过20年，且不超过签订本次租赁合同时其他用途（除城镇住宅用地外）剩余年限。租金按年收取，与土地出让金相均衡，计算标准为：年租金＝相应用途法定最高出让年限市场评估地价÷相应用途法定最高出让年限。租赁合同中关于土地使用权到期或提前收回、建筑物补偿等的约定应与原出让合同保持一致，原出让合同约定不明的，按照法律法规规定执行。

《续期试点方案》是在《指导意见》"探索工商业使用权续期"方面的实操性细化文件。下一步，广州将以《指导意见》《续期试点方案》为抓手，稳步推进工商业用地续期办理工作，持续优化土地资源配置，为全市产业转型升级、经济高质量发展提供坚实的用地保障。