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【文字解读】

2025年9月，我局印发《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》（下称《实施方案》），在优化存量、资源整合方面，提出"允许自持住房转为可售住房""允许自持商办物业招商入市"等举措。近期，为深入推进工商业用地要素市场化配置改革，我局印发《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》（下称《指导意见》），再次提出"鼓励自持商办招商入市"的措施并明确办理要求。在此背景下，为精准破解存量自持物业盘活难题，近日，我局出台相关配套文件——《广州市自持物业转为可销售物业项目地价评估和土地出让金计收规则》（下称《规则》），以规范化、标准化、市场化的制度设计，打通自持物业流转通道，为存量资产提质增效、市场主体纾困发展注入全新动力。

一、明确适用范围，实现全域覆盖

《规则》适用场景清晰，适配两类自持项目：

一方面，涵盖"定自持项目"与"竞自持项目"，前者为土地出让文件明确约定物业自持的项目，后者为通过"限地价、竞自持"方式确定自持面积的项目，均纳入规则管理范畴；另一方面，自持商品住房、商办物业经批准转为可销售物业的，均按本规则执行，不留政策空白。

【政策原文】《广州市自持物业转为可销售物业项目地价评估和土地出让金计收规则》第二条：本规则适用于符合《实施方案》规定的条件且经规定流程批准的"定自持项目"（原出让文件规定需自持）和"竞自持项目"（原出让文件未规定需自持，自持面积通过限地价、竞自持方式产生）中，自持商品住房转为可销售商品住房的地价评估和土地出让金计收事项。自持商办物业经批准转为可售商办用房入市的，其地价评估和土地出让金计收参照本规则执行。

二、坚守核心原则，保障公允规范

规则明确自持物业转为可销售物业的地价评估和土地出让金计收始终以客观公正、程序规范、价值公允为根本遵循，既严格守护国有土地资产收益，充分保障土地出让权益，又遵循市场价值规律，兼顾市场主体合理诉求，为自持物业转可销售全流程提供统一、明确、可落地的执行标准，确保政策执行公开透明、核算依据科学合理、办理流程规范有序。

【政策原文】《广州市自持物业转为可销售物业项目地价评估和土地出让金计收规则》第三条：自持物业转为可销售物业的地价评估和土地出让金计收规则应遵循客观公正、程序规范、价值公允的原则。

三、优化办理流程，提升服务效能

针对自持物业转可售办理环节，《规则》做出精细化、便民化安排，充分兼顾企业实操需求：

一是符合自持转销售条件的项目，可由权利人向项目所在地规划和自然资源部门提出转售申请。经批准后，权利人可凭规划和自然资源部门出具的批准函件，依规申请办理土地出让合同变更协议审核。二是申请人既可一次性完成转可售申请，也可分批次推进；同时明确分批次办理的，最多分三批次，首次转售面积不低于约定计算基数的20%；申请人缴清本批次应补缴土地出让金后，方可启动下一批次申请。既保障政策落地可控，又为企业盘活资产提供灵活空间。

【政策原文】《广州市自持物业转为可销售物业项目地价评估和土地出让金计收规则》第五条：符合自持转销售条件的项目，可由权利人向项目所在地规划和自然资源部门提出转售申请。项目所在地规划和自然资源部门会同发改、投促等部门联合审查后拟定转售方案，报区政府（管委会）审核。黄埔区、南沙区、增城区、广州空港经济区范围内项目转售方案，由区政府（管委会）审核后报请市土地管理委员会审批；其余项目转售方案由区政府（管委会）审核并征求市规划和自然资源部门同意后，报请市土地管理委员会审批。审批完成后，由项目所在地规划和自然资源部门向申请人出具函件，明确自持转售方案批复情况。

第六条：自持商品住房经批准转为可销售商品住房后，权利人可凭项目所在地规划和自然资源部门出具的函件，向市级或项目所在地规划和自然资源部门申请办理土地出让合同变更协议审核事项。

第七条：权利人可一次性或分批次申请将自持商品住房面积转为可销售商品住房，申请时需明确转可销售部分的功能、面积、部位等内容。分批次申请需满足以下要求：最多可分三批次申请转可销售，首次转可销售面积不低于原出让合同约定计算规则或规划文件确定的相应面积计算基数的20%；未按变更协议约定缴清本批次转可销售应补缴的土地出让金的，规划资源部门不得受理其下一批次申请。

四、科学核算标准，细化计收规则

《规则》立足市场实际，明确以申请转可销售物业的功能、面积、部位为评估对象，建立双时点评估、差额取高的核心核算机制。如对《指导意见》中关于商服用地的出让起始价按照"市场评估地价×（1-0.3×自持比例×自持年限÷出让年限）"拟定的特殊情形，按照专属公式核算，不同用途物业分类计收，进一步提升政策精准性，确保企业对需补缴的土地出让金有合理预期。

【政策原文】《广州市自持物业转为可销售物业项目地价评估和土地出让金计收规则》第九条：（四）计收核心原则。分别计算原出让时点和现调整受理时点自持商品住房调整前后的市场评估总地价的差额，取两者高者补缴出让金。（五）关键概念定义。1.转销售状态下的土地市场价格：自持商品住房相应土地在转可销售状态下、剩余自持年限的市场价格。公式为：自持商品住房相应土地在转可销售状态下、剩余自持年限的楼面地价*本次拟转销售的自持面积。2.继续保持自持状态下的土地市场价格：自持商品住房相应土地在保持自持状态下、剩余自持年限的市场价格。公式为：自持商品住房相应土地在保持自持状态下、剩余自持年限的楼面地价*本次拟转销售的自持面积。（六）具体计算公式。1.现调整受理时点自持商品住房调整前后的市场评估总地价差额=现调整受理时点拟转销售的自持面积在转可销售状态土地市场价格-现调整受理时点拟转销售的自持面积继续保持自持状态下土地市场价格。2.原出让时点自持商品住房调整前后的市场评估总地价差额=原出让时点拟转销售的自持面积在转可销售状态土地市场价格-原出让时点拟转销售的自持面积继续保持自持状态下土地市场价格。3.应补缴的土地出让金为上述高者的土地出让金金额。

第十条：《指导意见》实施后，如商服用地的出让起始价按照"市场评估地价×（1-0.3×自持比例×自持年限÷出让年限）"拟定的，后续企业申请调整自持比例、自持年限时，按照上述公式核算、以调整受理时点自持比例、自持年限调整前后市场评估地价的差额补缴土地出让金，即：补缴的土地出让金=调整受理时点市场评估地价×【（1-0.3×调整后自持比例×调整后自持年限÷出让年限）-（1-0.3×调整前自持比例×调整前自持年限÷出让年限）】。同一项目有商业、办公用途，且分别包含自持面积的，需按上述公式分别核算各用途需补缴的土地出让金。

当前，土地市场已从增量扩张迈入存量提质的新阶段，《规则》的出台，明确了自持物业转可销售的要求、办理路径和地价评估、出让金核算标准，是确保《实施方案》、《指导意见》落地见效的重要配套文件，是优化土地资源配置、激活房地产市场活力的重要一环，为市场主体开辟了合规、高效的资产盘活路径，促进存量资源从"静态持有"向"动态流转"转变。下一步，相关市场主体可对照《规则》要求，依法依规推进自持物业转可销售相关手续，抢抓政策机遇，激活存量资产价值，共筑房地产市场良性循环发展新格局。