继海珠区得胜岗地块控制性详细规划正式获得市政府批复后，近日，该项目一期地块规划条件也已核发，意味着广州市海珠区首个危旧房集中成片连片自主更新试点项目取得了新的进展。该项目不仅是城市空间形态的一次更新，更是推动老城市新活力、实现存量提质的一次重要探索。

　　近年来，广州市陆续推进花都区集群街、越秀区黉桥·小石集等“原拆原建”危旧房改造项目并取得实效，在此基础上，得胜岗地块项目进一步突破传统的“单栋”改造模式，探索“多宗地”连片改造，对近2公顷地块进行全域统筹、一次性规划，系统布局公共服务设施、道路交通网络与公共空间，助力片区整体焕新。

　　遵循公益优先 创新规划提升空间价值

　　得胜岗片区位于江南西商圈、海珠西部核心地带，其中大部分建筑建于上世纪60-70年代，普遍存在设施老旧、配套不足等问题。据初步统计，项目改造范围内总建筑面积超2万平方米，涉及居民680余户，户均建筑面积则不足32平方米，居住条件亟待完善。

　　面对这一现状，沙巴体育平台海珠区分局着力以科学规划赋能存量空间提质升级为引领，统筹南北地块现状多层建筑基底、学校与道路用地等，合理降低建筑密度、提高绿地率。坚持“增容不增户”的原则，适当增加住宅建筑面积，推进直管公房成套化改造，保障独立厨厕与优化排污设施，切实提升居住品质。

　　规划同步推进教育扩容，扩大中小学用地面积，提供更加优质的教育空间与学习环境；重点强化交通纾解，对城市次干道万松园路（项目范围内）进行线位修正与展宽段优化，着力解决交通梗阻；按照完整社区标准，补齐四大类基本服务设施，新增综合服务站、老年服务站、卫生站等8处公共服务设施，打造15分钟生活圈；充分利用裙楼和架空层设置空间通透的公共空间，统筹推进地下空间开发，加强空间集约利用，推动社区从“居住单元”向“美好社区”转型。

　　在妥善安置原有住户和改善生活条件的同时，得胜岗项目计划将改造后的直管房转化为约300套配售型保障房，服务于新市民、青年人、城镇工薪群体在穗安居。同时，成套房源也可作为项目开发、可持续谋划推进的基础，实现多元利益平衡与公益反哺。

　　政府指导+国企牵头 破解产权与资金梗阻

　　面对地块内存在公房、私房多个产权主体的复杂情况，项目创新实施“国企牵头、统一供地、集中复建”模式，破解产权整合难题。广州市安居集团作为统筹建设主体，通过与房屋业主签订委托改造协议或房屋收购方式归集房屋改造与土地使用权，完成房屋清拆后，土地由政府无偿收储并以划拨形式提供给安居集团进行建设。这一“归集——收储——统一建设”的模式实现土地并宗改造，有效提升土地整合利用效率。

　　资金筹措方面，项目实施“业主出一点、企业投一点、政府补一点”的多元筹资机制。项目实施过程充分尊重居民意愿，确保合理诉求得到妥善回应，着力实现“业主得实惠、企业获效益、城市提品质”的多方共赢。

　　分期实施 保障更新有序推进

　　考虑到地块内建筑产权复杂、居民搬迁进度不一，同时为最大限度保障小学校区教学秩序不受影响，项目创新采用“分期实施、分期核发规划条件”的推进策略。根据拆迁进展与学校教学安排，将整体更新区域划分为三个实施单元，按成熟一块、推进一块的原则，分阶段报批规划条件、开展建设，目前已核发项目一期地块规划条件。此举既确保学校正常上课计划不受干扰，也有利于灵活应对搬迁过程中的实际情况，实现更新效率与民生保障的平衡。

　　下一步，海珠区分局将以得胜岗更新改造项目为抓手，进一步研究深化危旧房连片更新改造模式，强化规划资源要素服务保障，推动规划引领更好地服务于城市存量空间提质增效，为广州探索超大城市内涵式发展路径积累更多实践经验。

上图为项目在海珠区的地理区位图

上图为得胜岗建筑现状图

上图为学校内部效果示意图

上图为邻里中心效果意向图